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政府不再垄断住房供地 宅基地三权分置

2018-01-17 15:42:29 来源: 华尔街见闻网
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(原标题:政府不再垄断住房供地 宅基地三权分置)

昨日,国土资源部部长姜大明关于住房供地和宅基地的讲话,引发市场强烈关注。

姜大明提到,将探索宅基地所有权、(农户)资格权、(宅基地及农房)使用权“三权分置”,适度放活宅基地使用权。宅基地是集体所有权的农村土地,用以保障农民居住权,农业人口申请获得以建造住宅。

“政府将不再是居住用地唯一提供者。”姜大明亦透露,中国将研究制定“权属不变、符合规划条件下,非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法,深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点”。

有三点值得注意:“非”房地产企业也成为住房提供方;农村集体经营性建设用地入市,政府不再垄断住房供地;研究建设租赁住房,而非普通住房。

政府不再垄断住房供地

上世纪90年代以来,政府逐渐开始垄断土地一级市场,土地+财政开始登上历史舞台,成为地方政府重要的财政收入来源。

随着房地产市场逐渐发展,叠加地方政府增加收入的需要,国有土地也越来越少,“地王”频出。

在18亿亩耕地红线的压制下,大城市的国有土地已经触顶。集体建设用地入市,土地的供应有了进一步的保障。

某研究院智库中心研究总监严跃进对中新网称,土地市场的用地来源主要包括国有用地和集体用地,国土部此次表述,或是说在住宅市场的用地方面,会逐渐放开集体建设用地。

证券时报援引土地专家也观点称,住宅用地政府不再垄断的理解不够准确,集体建设用地仅用于租赁市场,真正“打破垄断”可能还需要一定时间。

这次明确了以后住宅用地将不仅是国有建设土地供应,农村集体建设用地也将参与供应,但是只能通过建设租赁住房的方式入市,而且是在政府统一规划下建设,并不是真正打破垄断。

严跃进也认为,其他领域其实不太可能一次性放开,而大城市的城中村和城边村将成为这一政策的主要着力点。

还值得注意的是,集体土地上有“小产权房”的概念。民间定义“小产权房”为集体所有土地上,私人建设的、未缴纳土地出让金等费用的房屋。小产权房往往会被非法销售,但该类方没有土地使用证和预售许可证。

严跃进对中新网表示,小产权房是在无审批、无监管的非法用地上建成,定性为违法违章建筑,没有转正的可能。小产权房依然会管制,合规的宅基地将获得优先改革的机会。

宅基地的“三权分置”:土地供应上升 农民收入增加

宅基地是集体所有权的农村土地,用以保障农民居住权,农业人口申请获得以建造住宅。

根据中国目前的现行法规,宅基地需要以户为单位申请,享受宅基地使用权的须是集体经济组织成员。失去宅基地使用权(例如户口转为城市户口等)不代表失去房屋的所有权,但翻新、改建会受到限制,直至房屋自然倒塌。

宅基地的流转改革方向一直争议较大,现行法律严禁城镇居民在农村购置宅基地,但放活宅基地、通过宅基地流转等方式提高其价值一项呼声不止。

国土资源部部长姜大明此次明确表示,城里人到农村买宅基地口子不开,严禁下乡利用宅基地建别墅大院、私人会馆。

宅基地“三权分置”后的改革方向,在于租赁住房试点。去年8月,国土资源部和住建部确定了北上广等13个房地产热点城市,开启集体土地建设租赁用地试点。

宅基地的“三权分置”,进而推动其成为租赁用地建设土地的探索,农村最大的一笔资产也能被盘活。

国君地产谢皓宇、卜文凯、赵格格还提到,劳动力制度红利也将由此再一次释放。稳定的财产性收入提高了农民工的购买力,也提高了农民工愿意“放弃”宅基地、进城落户的动力。

非房地产企业建设住宅用地:自有用地的利用

姜大明提到,探索“非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法”,意味着房地产开发商不再是一手住房的唯一提供方。

至于非房地产企业针对哪些性质的企业,住宅用地是可对外销售的普通住房、租赁住房或是保障性住房,国土资源部部长并未进一步透露。

北京市住建委负责人12月曾提到,北京正进一步引导和鼓励全社会支持参与住房保障工作,鼓励国有企业利用自有用地建设保障房,加大政策支持力度,目前已建设约12万套。

“鼓励国企拿出自有用地建设保障房,是增加保障房的供给渠道,而非企业自建房为企业内部职工福利分房。”该负责人称。

政府不再垄断住房供地 宅基地三权分置

高悦 本文来源:华尔街见闻网 责任编辑:高悦
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