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房企融资渠道“瘦身”

2018-02-02 11:16:07 来源: 上海金融报(上海)
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(原标题:房企融资渠道“瘦身”)

近日有消息称,恒丰银行信用评审部发出内部通知,于1月29日起暂停受理房地产行业新增授信业务。虽然恒丰银行相关人士回应称,此举是该行基于贷款结构调整作出的正常经营决策,不涉及其他,但此事仍引起社会广泛关注。有专家称,未来房企融资将越来越难。

1融资渠道收窄

据了解,在银监会下发《关于开展银行业金融机构房地产相关业务专项检查的紧急通知》,进行“三三四”监管,发布《关于进一步深化整治银行业市场乱象的通知》、《进一步深化整治银行业市场乱象的意见》和《2018年整治银行业市场乱象工作要点》期间,陆续有银行停止了与房地产行业有关的贷款业务。

1月24日,上海(楼盘)银监局向沪上各商业银行、财务公司发布《关于规范开展并购贷款业务的通知》,意在重申银监会发布的《商业银行并购贷款风险管理指引》(下称指引)的政策导向。该文件强调,并购贷款投向房地产开发土地并购,或房地产开发土地项目公司股权并购的,应按照穿透原则管理,防范关联企业借助虚假并购套取贷款资金,确保贷款资金不被挪用。

同策研究院首席分析师张宏伟表示,自从新一轮房地产调控政策和配套监管政策实施以来,房企融资渠道越来越窄,生存空间受到影响。“据我了解,房企融资额已出现趋势性下降。这种情况下,一些房企向民间资本伸手,一些房企开始发境外美元债,但两种方式成本都相当高。还有一些房企做股权质押,以此获得融资。”

房掌柜(上海)二手房总经理宋会雍表示,房企资金来源紧张后,一般会加快销售,并收缩拿地节奏,这会带来房价下调和土地溢价空间的减弱。同时,房企会加快转型步伐,如商转住、租赁住宅、跨界经营等方面,增加物业持有量。由此,资金周转速度会放慢,从项目开发及买卖的收益,转向运营收益。“目前的融资渠道,上市房企就发一些资产证券化项目,而中小型房企估计要卖项目了。对大企业来说,这是拿项目的机会。此外,政策层面会有一些差别,一线城市对房地产融资的控制可能更紧一些,二三线城市相对没那么紧。”

中国房地产协会首席研究员李战军指出,此次由恒丰银行引发关于暂停房地产行业新增授信业务的关注可能有误解,“暂停的只是新增授信业务,不是停止所有相关业务,应该理解成贷款不增加了,而不是信贷从此不贷了,如果真这样,就走向另一个极端了。”

2监管剑指何处?

根据中原地产研究中心1月31日发布的报告显示,截至1月30日,公布2017年年报预告的房地产上市企业合计82家,其中多达60家企业的业绩预告预盈与预增,占比达73%。虽然2017年房地产持续调控,但房企在2017年基本实现利润的全线爆发,亏损企业不足10%。具体来看,截至目前,公布利润预告的82家房企中,去年亏损的12家房企全部由亏转盈。此外,根据中原地产计算,多达29家房企利润增幅超100%。

李战军对记者表示,无论是过去一年房地产调控政策趋严,还是最近多家银行暂停受理房地产行业新增授信业务,这些措施对于房企融资影响并不大。“按照以往经验看,每100元房地产开发资金中,只有十几元来自银行,80%以上的资金来源并不是银行,而是企业自筹和销售回款。虽然银行信贷对房地产企业起重要作用,但不起决定性作用。此外,房地产并非传统行业,有来自各行各业的资金支持,包括纺织业、造船业、冶金业、铁路等。因此,在资金问题上,2018年国内房企仍会找到自己的出路。目前监管部门采取的一系列措施,更多应看作是对金融机构,而不是对房地产企业的整顿。”

不久前举行的中央经济工作会议提出“三个良性循环”,其中之一是实现金融与房地产的良性循环。银行是金融业的主体,实现金融与房地产的良性循环重点在银行,这也是银行业乱象整治的重要内容。

中国人民大学重阳金融研究院高级研究员董希淼指出,银行应严把风险关口,全面落实房地产行业政策。要审查贷款资金流向,防止资金违规流入房地产市场。对房企加大审查力度,不向存在“四证”不齐全、资本金未到位等情况的资质不合格房地产开发项目提供融资支持;不为违反房地产行业政策的项目提供通道或信用担保。对于居民用户,发放的消费贷款需要客户提供发票等购物凭证,严防通过“首付贷”、消费贷款、信用卡透支等方式将资金转移至房地产市场。此外,银行还应坚持差别化的住房信贷政策,在坚决遏制投机性、投资性购房需求的同时,在额度、利率等方面采取措施,合理满足居民购买首套住房需求,适度支持改善性购房需求,积极稳妥助推三四线城市房地产去库存。

3发展租赁住房或是出路

董希淼表示,近年来,随着城镇化进程不断推进,大量人口向一二线城市流动,伴随着房价高企、限购限贷等因素,一部分住房需求由购房市场向房屋租赁市场转移。在一二线等热点城市,亟需建立起租购并举的住房制度,目前还存在租赁房源供给不足等问题;三四线城市去库存压力依然较大。同时,在房地产市场融资领域,存在违反宏观调控政策为房地产企业提供融资担保、个人消费贷款变相流入楼市等乱象。

由此,银行要加大对住房租赁市场的支持和服务力度。一是可与房地产企业合作,通过签订租赁权转让协议的方式,将待售房源变成长租房源,向符合相应条件的租户发放租房贷款。二是可与地方政府合作,在住房租赁平台交易撮合、信用评价等各个环节,提供相应的金融创新产品和服务。三是可通过信用卡分期为客户提供融资支持,手续费低于第三方租房平台所收取的服务费,且提前还款无需支付违约金。银行进入住房租赁市场,既可促进住房租赁金融朝着规模化、专业化方向发展,也有利于房地产市场长效机制加快形成。

建银国际董事总经理兼宏观研究主管崔历表示,发展住房租赁市场需要建设制度性机制,包括税收优惠、法律环境和融资渠道等安排。在整体流动性环境较差的情况下,资产证券化是为房地产投资提供流动性的主要方式之一。2008年全球金融危机后,租赁房产的证券化和房地产信托基金(REITs)在美国兴起。在大量买进银行止赎房屋并将其作为租赁房产经营后,投资商将现金流证券化或建立REITs。这些投资在利率下降的环境下取得了较高收益:在美国房地产周期中,除股息收益(与租金收益相关)外,REITs的资本收益也随房地产周期的上行而上涨。因此,发展租赁住房的资产证券化或是部分房企未来的方向。

房企融资渠道“瘦身”

周小雅 本文来源:上海金融报 责任编辑:周小雅
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