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  • 新华社调查:三问楼市 未来走向何方

    18日,国家统计局公布今年6月份房价数据。全国房价总体平稳,一二线城市房价同比涨幅连续回落,一线城市房价环比下降,折射了本轮楼市调控政策的威力。据不完全统计,自去年“9·30”调控至今9个多月时间,全国已经有超过60个城市或县区发布各种房地产调控政策。时至年中,今年春天起不断“加码”的楼市调控仍在继续。新一轮调控给房地产市场带来了哪些变化?稳定楼市的长效机制如何落地?“新华视点”记者近日多地调研,探寻房地产市场的动态与走向。房价之问:价格真的降了吗今年以来,以北京“3·17”政策为起点,从北上广深等一线城市,到南京、杭州、厦门等热点二线城市,再到环京、环沪周边区域,新一轮范围更广、力度更严的调控席卷全国。从国家统计局数据看,上半年房地产价格调控成效进一步显现,楼市分化态势依然明显。一线城市房价稳中回落。截至今年6月,一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比平均涨幅均连续9个月回落。6月份,一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比平均分别下降0.1%和0.2%。其中,北京二手住宅价格环比下降1.1%,深圳新建商品住宅价格同比涨幅收窄至2.7%。截至6月,二线城市新建商品住宅价格同比平均涨幅连续7个月回落,二手住宅价格同比平均涨幅连续5个月回落,过热局面得到一定遏制。6月份,尽管杭州等个别热点城市价格环比略有上涨,但总体看投机需求得到遏制。同时,非自有资金不能拿地、现房销售、自持面积要求、限房价竞地价等措施限制了参与竞拍房企的对象,房地产企业拿地冲动相较以往减弱。记者调查发现,尽管大部分房企仍然看好一二线城市土地市场,但房地产开发投资增速呈现缓中趋稳走势。但记者日前采访部分三四线城市,发现一些地方的房价有回温态势。国家统计局数据也反映出部分三四线城市的地价和房价出现上涨。中山大学岭南学院房地产研究中心主任廖俊平指出,近年来,越来越多大城市的人口回流到原流出地,相当一部分回流到了三四线城市。据统计,部分三四线城市的回流农民工购房占比超过当地商品住房交易量的50%,有的县城甚至超过70%,自然推动了房价上涨。房价变动时刻牵动着购房者的神经。刚过去的6月,由于无力承担40万元一个的车位与六成的首付款,拥有刚性需求的白领小冯,与看中的一套位于杭州市西湖区之江板块的新房擦肩而过。浙江省住房和城乡建设厅房地产市场监管处处长寿欢林说,个别房地产开发商采取高价绑定车位、将新房通过二手市场转让等手段提价,被政策“压下去”的差价落到了像小冯这样的购房者身上。清华大学房地产研究所所长刘洪玉说,调控楼市既要用短期见效快的方法去“堵”,也要用面向中长期的措施去“疏”,做到远近兼顾、疏堵结合。调控之问:长效机制落地有多远从限购、限贷、限价到限售、限商——上半年,一线城市和热点二三线城市,密集出台以“限”为核心的紧缩型需求侧调控措施,力图全面管控投机炒房。记者注意到,在进行以“堵”为特点的需求侧管理同时,一些供给侧调控的“后手棋”也开始落子布局。7月4日,上海位于浦东新区和嘉定区的两幅出让地块首开“只租不售”模式。3天后公布的《上海市住房发展“十三五”规划》提出,上海“十三五”期间计划供应5500公顷住宅土地,可提供住房约170万套,比“十二五”期间增加60%左右。实际上,在上海公布未来5年供应计划之前,北京也开启了供给侧结构性改革的思路。未来五年计划供应住宅用地6000公顷,其中国有建设用地5000公顷,集体建设用地1000公顷,以保障150万套住房建设需求,其中包括50万套租赁住房。以北京、上海等一线城市为代表的楼市“供应之变”表明,楼市调控重点正从最初的“打补丁”“堵漏洞”,向如今的“增供应”“调结构”转变,调控手段正由堵到疏、由抑投机转向稳预期。楼市的火热往往伴随“地王”的不断涌现,背后不仅有土地短缺、拍卖机制的原因,也与过度透支的金融有紧密关系。“各地要建立购地资金审查制度,确保房地产开发企业使用合规自有资金购地。”不久前,住建部和国土资源部联手加强购地资金管控,掐断货币到房地产之间不合理的“明渠暗道”。此外,5月底,住建部发布我国首个住房租赁和销售法规的征求意见稿,“购租并举”改革全面提速。大力发展住房租赁市场,预示着热点城市住房供应将从“重售轻租”跛行式供应体系,转向构建“租售并举”的供应新体系。种种迹象显示,从土地供应、金融到立法顶层设计,房地产结构性调整的调控思路逐渐浮出水面,基础性制度和长效机制的“四梁八柱”正在搭建。刘洪玉说,需求侧管理“先手棋”只能治标,只有尽快下出“后手棋”,着力改善土地和新建住房供给管理,提高市场供应弹性,才能稳住老百姓对楼市的预期。市场之问:如何将“房住不炒”落实到位从去年底中央经济工作会议,到年初中央财经领导小组会议,再到刚刚闭幕的全国金融工作会议,稳定楼市、防范风险一直是高层关注的重点,也是当前经济社会生活的头等大事之一。在业内专家看来,地方政府这一轮房地产调控确实是在“动真格”,很多调控手段力度之大超乎预期,如对“商改住”项目等一些市场顽疾“动刀”。如何将“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位真正落实到位?中国指数研究院常务副院长黄瑜说,关键要加快形成稳定房地产市场发展的长效机制和住房制度。她表示,中国目前仍处在城镇化快速发展阶段,楼市向好的大方向没变,仍是推动中国经济发展的稳定器。长效机制的建立是一个长期动态的过程。“与长效机制相关的各种相关政策,都要从局部利益中走出来,从稳定市场、防范风险的大局着眼。”刘洪玉说。在浙江大学房地产研究中心主任贾生华看来,要建立长效机制,就必须加快房地产税收体系改革,抑制投机行为;促进公共服务均等化,防止权利、财富、产业、人口单向集聚。中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞提出,政府各部门应协同发力推进房地产长效机制建设,既要完善供求、竞争与价格等市场调节机制,也要加强监管、调控和保障等政府调节机制;此外,住房、土地、金融、财税等配套改革要组合发力,通过条块纵横结合编制一张长效机制网,既兜住“住”的底线,又缚住“炒”的野马。
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  • “去库存”战役的亲历者—— 傅家买房记

    今年是实施“十三五”规划的重要一年,也是供给侧结构性改革的深化之年。半年已过,“三去一降一补”有什么成效?三、四线楼市库存是否依然“压力山大”?“僵尸
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  • 广州:全市的危房,开始“体检”啦!

    普查对象主要是三类;中心六区危房量目前维持在1000—2000幢全市的危房,开始“体检”啦!广州市住建委、广州市房屋安全鉴定管理所日前在荔湾区新光城市广场举办“广州市2017年房屋安全普查工作现场咨询活动”,正式全面启动2017年房屋安全普查工作。据悉,目前,广州中心六区(越秀、荔湾、海珠、白云、天河、黄埔)的危房量维持在1000—2000幢,今年起,房屋安全普查的重点将放在“重点数据的动态更新”上,计划分4年,完成对不同年代房屋数据的更新。中心六区 危房量维持在1000—2000幢据广州市房屋安全鉴定管理所副所长张卓然介绍,广州自2012年试点房屋安全普查以来,到2016年,已将全市的房屋安全的状况摸查了一遍。今年的普查有新特点:将对已完成信息化普查的中心六区的既有房屋进行动态更新,共涉及到110个镇街,约52.45万幢、建筑面积约5.07亿平方米的总量。根据房屋结构、年代、损坏程度的不同,拟分批次进行普查,对象主要是三类:危房、严重破损房、上世纪60年代前的砖房。2018年,侧重上世纪70年代的房子;2019年,上世纪80年代—90年代的房子;2020年,2000年前的房子。张卓然介绍,是否被确定为危房,主要与房子的结构、年代和日常维护保养情况等因素有关,“现有危房大部分是砖木结构和简易结构,属于60年代前、年代比较久远的房子。欠缺养护、使用不当,也会危害房屋结构安全。”据2015、2016年统计,目前,全市房屋总量为50万—60万幢,而广州中心六区的危房量维持在1000—2000幢的状况,可以说,比例十分低。按《广州市房屋安全管理规定》,经民政部门核定的低保低救济家庭、低收入家庭,或者市总工会核定的特困职工家庭,无力承担危房治理费用的,可以书面委托房屋所在地的区分局代管并实施治理,并申请减免治理费用。科技防范 地图上“灰斑”标注即为危房房屋安全普查,旨在准确掌握既有房屋的安全状况,及时排查可能存在的房屋安全隐患,对存在严重安全隐患的房屋及时采取措施处理,防患于未然。同时提醒广大市民,注意房屋安全,自觉履行作为房屋安全责任人的责任义务。张卓然告诉记者,如今房屋的普查手段更为高科技,根据相关信息,全市危房已有一张“地图”,可以直观反映每幢危房的落点、老旧程度。普查工作人员上门时,会带一个装了“房屋安全信息管理系统”数据录入系统的IPAD,根据实际情况更新数据,既实时也准确。普查工作人员张先生给记者做了演示,以“荔湾区”界面为例,系统地图上呈现的若干个“灰斑”,即为登记在册的危房,一旦该危房普查、更新完毕,则变成“黄斑”,十分直观明了。以“荔湾区龙津街长寿西街10号”这危房为例,系统包括了房屋产别、结构形式、建筑年代、房屋用途、外立面类型、有无电梯、有无白蚁隐患、等基本资料,“主要危险情况或严损情况”,又细分了承重木构件严重损朽、蛀蚀等6种情况,十分详尽。据了解,普查期间,相关工作人员将在普查区域以派发或张贴《公开信》的形式,告知具体的待普查房屋以及上门普查时间,并佩戴统一印发的工作证入户调查,以完成普查区域范围房屋的物理状况数据更新。对涉及疑似危房及历史建筑的房屋结构构件,工作人员将进行更深入的检查、鉴定,并按要求及时出具鉴定报告,告知房屋安全责任人及时处理安全隐患。常见的房屋危险征兆●在房屋出现地基基础、主体结构有明显下沉、裂缝、变形、空鼓或裂缝突然增大;●承重柱、梁、板或墙体出现严重裂缝,并且持续发展;●承重柱、梁、板或墙产生过大的变形,木构件严重腐朽或已被白蚁蛀蚀;●墙体或天花的批荡层突然大面积剥落、脱落;●房屋突然发现异常的声音,如“噼啪”声、“喳喳”声、爆裂声
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  • 万达融创各打什么算盘?

    7月10日,中国首富王健林与融创中国主席孙宏斌联手搞了一个世纪大交易,价值632亿元。王健林此番出售资产究竟是出于什么考虑?孙宏斌又为何要接盘这些资产?这是所有人都在询问的问题。根据万达集团发布的公告,万达商业与融创中国在13个文化旅游城项目股权转让及76个酒店转让协议当中,万达商业是按照出资额来确定的价格,总交易价格为295.75亿元,融创将承担项目现有的全部贷款。在这13个文旅项目中,大多是以地方政府招商引资而来,拿地价格十分便宜。以南昌万达城为例,2013年拿地的价格仅为63万元/亩,而一江之隔的相邻项目则超过200万元/亩。根据王健林的说法,转让项目能大幅降低万达商业的负债,并进一步实现轻资产化运营。“其实万达商业的负债并不算高,通过这次资产转让,万达商业负债率将大幅下降,这次回收资金全部用于还贷,万达商业计划今年内,清偿绝大部分银行贷款。”这次交易之后,万达去地产化速度明显加快,这同时也是万达向轻资产转型的又一实质性动作。万达文旅城曾是王健林布下的重要棋子。此前王健林曾在多个场合表示看好文旅项目。他还以迪士尼中国项目作为对比,透露了万达方面对抗迪士尼的战略设想——“我们有一个战略就是‘好虎架不住群狼’”——他认为迪士尼在中国内地只有上海一个项目,而万达在全国计划打造15-20个项目。目前,万达正式启动的文旅项目已达16个,并有6个已经开业,其中哈尔滨万达城6月30日刚刚全面正式开业,而昆明万达城7月4日刚刚启动。不过从万达文化集团副总裁莫跃明去年离职,到今年突然转让13个文化旅游城91%股权,万达明显是开始减少在整个文旅产业链上的投入。至此,依靠“群狼围剿迪士尼”的计划显然已经被搁置。而在这背后也许有着王健林自己也没有预料到的事情——上海迪士尼开业后第一年就交了份漂亮的成绩单。而对于融创的“买买买”之旅来说,这不是一小步,而是一大步。因为本次交易的项目并不是融创的主营业务。没有任何迹象表明,融创要向商业、旅游和酒店转型发展。此前在2016年,融创中国用于并购的交易金额就超过300亿元,而2017年刚刚才过去一半多一点,仅仅在乐视网(30.680,0.00,0.00%)和万达这两家企业,涉及并购交易的金额就已经接近800亿元。“从并购角度来讲,任何企业不可能拿600多亿现金直接去砸,这是闻所未闻的。”按照私募投行人士的看法,这部分现金是可动用的现金还是银行授信还有待观察,一家企业账面上基本不可能趴着这么多现金。即使销售额达到1100多亿元,也不代表公司拥有这么高的净利润,因为还要扣除交易成本和税收。确实,此项交易最让人震撼的还是融创中国的魄力。近几年来,这家地产公司完全停不下来“买买买”的节奏。孙宏斌的频频动作也泄露出了他野心的一角:绝不甘居人下。从融创中国对乐视的更深介入以及进军商业、旅游和酒店业来看,这是几个对融创主营业务来说相对陌生的领域,显然也是融创真正多元化的开始。从表面来看,融创中国此番收购万达商业的文旅项目是按照净资产来定价,显得十分划算,但值得关注的是,上述这些文旅项目大多处于初期阶段,后期还需大量投入。由于这些项目将成为融创中国的并表范围,该公司长期负债结构也令人捏了一把汗。双方同意在电影等多个领域全面战略合作,也许是此次转让的点睛之笔。由于融创在乐视最缺钱的时候入主,近来在贾跃亭辞任乐视网董事长之后,市场上预计孙宏斌有很大可能会出任乐视董事会主席。而万达影业+乐视的合作,一方面有助于拯救乐视,另一方面也有利于万达影业的扩张。按照市场分析人士的推测,万达和融创的合作是一次双方资源的互换收购——如果万达回归A股能以乐视为载体,对于风雨飘摇中的乐视和急于轻资产化的万达以及分散投资引来非议的融创各方都是利好;融创拿下万达文旅产业,开发领域实力大增,长远发展的可持续性增强,又去掉了乐视这个不确定性因素。但需要注意的是,万达和融创两家企业,一个正急于缩表,一个则是不断加杠杆,时间将证明谁对谁错。现在全球货币周期已经转向,“带头大哥”美联储今年已经加息两次,下半年还要缩表。从这一点来看,万达和融创似乎一个是顺势而为,另一个则是逆势而上。只是如果万达错了,它还能活着,只不过少赚一些钱而已;可融创一旦错了,那后果就很难预测了。
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  • 多地楼市屡出怪象 深圳“零首付”重出江湖

    全国75城的年中数据还没有统计出炉,已经有不少机构火急火燎地拿出个别热点城市的部分统计数据。
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  • 房地产市场降温已现 下半年调控或以稳为主

    上半年房地产市场可谓跌宕起伏,“3·17”新政以来各地密集而广泛的调控风暴,让市场经历了从火爆到降温的转变。如何评价上半年楼市调控对市场的影响?下半年的政策走向和市场变化如何?对此,接受证券时报记者采访的业内人士认为,上半年楼市调控政策达到历史最严程度,调控效果正在显现,下半年调控政策应以稳为主,不能放松,也不必加码。市场降温已现今年一季度全国主要城市楼市的火爆行情引起了中央政府的高度关注,为了遏制热点城市房价过快上涨,在“房子是用来住的,不是用来炒的”中央调控精神指导下,各地因城施策、分类调控,掀起了新一轮调控风暴。与以往的调控相比,本轮调控的范围更广、力度更强、频率更高、手段更新、持续时间更长。据链家研究院统计,“3·17”新政以来(截至6月底),有52个城市或地区出台调控政策,累计共出台120项限购政策、162项限贷政策;有15个城市对二套房贷款实行“认房认贷”标准;一些城市连续3、4轮政策加码,“3·17”以来北京出台了近20项调控政策;有30个城市、1个省(海南)实行“限售”政策。本轮调控更注重“堵漏”,在很大程度上避免了调控效果削弱。持续了3个月的本轮调控效果正在显现。上海易居房地产研究院副院长杨红旭指出,目前部分热点城市,如北京、上海、合肥、苏州等地的二手房价已经开始跌了,部分城市已经开始成交量萎缩。虽然成交量萎缩的热点城市比较多,但有部分城市的价格还在盘整,还没跌,估计经过两三个月的盘整后价格也会跌;还有部分城市楼市调控启动比较晚,如重庆、西安、成都等城市,价格还在小涨,但估计明年这些城市也会出现价格下跌。“从全国来看,一二线城市抑制需求加上限价令,形成了量缩价稳的局面,量缩是指成交量下降,价稳是说在限价令下房价没有再快速上涨,尽管这还只是统计意义上的价稳。而三四线城市去库存明显见效,上半年的成交量增长主要来自于三四线城市的增长,包括销售面积增长与销售金额增长。”新城控股高级副总裁欧阳捷说。政策料将不变对于下半年的市场变化趋势,欧阳捷认为,一二线城市抑制需求的同时也减少了住宅土地供应,未来一二线城市住宅成交量还会继续下降。下半年住宅土地供给或比上半年有所增加,但地价不会下降,房价反弹压力很大,所以调控不会轻易放松,会有微调。而三四线城市住宅土地供给将继续下降,地价继续上升,房价上涨,成交增速下降。对于下半年楼市调控的政策走向,杨红旭认为,目前的政策保持基本稳定就可以,因为这些热门城市目前有的是价格开始跌了,有的是成交量大幅下滑,未来半年,整个大趋势都会震荡下跌。这些热门城市,主要包括一线城市、强二线城市和环都市圈地区。一方面,这些地区已经“体力透支”,房价涨幅过大,一般涨幅超过80%,甚至200%,这在历史上非常罕见,本身就有下滑的需要;另一方面,这些地区的政策严厉程度已经达到历史最严,不仅限购、限贷、限价,还有限商住、限离婚、限转售等过去没有使用过的手段。“只要假以时日,这些地方楼市都会自动降温,所以政策没必要加码了。”他说。链家研究院院长杨现领也认为,考虑到目前金融市场的紧缩仍在持续,短期政策应以稳为主,不宜变紧。考虑到一线城市换房需求仍然在观望,政策更不宜放松。而对于三四线城市的去库存政策在下半年是否会发生变化,杨红旭指出,三四线城市的库存现在是分化的,一些城市已经去到位了,一些城市还没有真正去库存,所以去库存政策估计还会持续半年左右,也不用进一步加码刺激了,因为现在是轮动轮到了三四线城市,基本上大部分城市都会轮一遍,所以即使是不再进一步加码刺激,市场也会企稳或反弹。
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  • 85后真实买房经历!揭开楼市涨跌规律

    假如你问我,这辈子做过的最不后悔的一件事是什么,我会告诉你:买房!假如你问我,这辈子做过的最后悔的一件事是什么,我会告诉你:没能早点买房!——C君的自白(一)C君,一个来自中部地区的农家小子,80后,准确的说是85后。2013年,研究生毕业的他,孤身一人拎着一只简陋的行李箱,有些懵懂地闯进南京这座陌生的城市。六朝金粉地,金陵帝王州,南京,我来了。父母都希望他留在本省工作,可是他却说:“我还年轻,想去外面的世界看一看,闯一闯”。父母知道,儿子独立惯了,性子也执拗,认定的事情就一定会咬牙做下去。尽管心里有再多不舍,也只能目送他离开家乡。让C君感到疑惑的是,同学当中不少人去了邻近的上海、杭州,可唯独没有人来南京。管他呢!既来之,则安之。他定下心来,一头扎进工作。每个周末都安排的满满的,一天去南京图书馆看书充电,一天去各个景点转转,熟悉这个城市。一个人去爬紫金山头陀岭,一个人去长江大桥看落日,一个人去奥体中心看苏宁足球的比赛,一个人去朝天宫听昆曲……一个人的日子照样过得有滋有味、有声有色。一年过去了,他认识了一些朋友,对这个城市也渐渐熟悉了。(二)又一年过去了,他还是单身。他决定在这个城市买房安家。2015年下半年的每个周末,成了C君雷打不动的看房日,搭着看房大巴辗转在南京各大楼盘,有时也跟着中介看一看二手房。鉴于自己的经济实力,他看的大多是当时均价在1.5万元/平米的房子。到了2016年春节,C君对于是否下手买房有点犹豫不决,决定节后再说。哪知道,春节后,南京的房价开始疯涨,半年前看的房子一下子贵了大几十万。C君很后悔——应该在2015年底果断出手的!他感觉自己错过了在南京买房的最佳时机。他心想,早知今日,2013年刚来南京就该买套房!可惜,世上没有那么多“早知道”。C君身边的同事和朋友,早早买房的人都稳稳赚了一笔。这不,他的一个好友2011年初来到南京,年中就买了一套100平米左右的新房,当时单价才1万元/平米左右。到了2016年下半年,这套100万入手的房子已经飙涨到了近300万元。短短5年时间,一套房子升值200万!C君顿时觉得自己这几年白干了——这拼命工作挣的钱,还填不上房价飙涨的差价!后来,C君的这位朋友常常对他说,在中国,老百姓的投资渠道比较单一,炒房热潮从没彻底停歇,“你不炒股,不做生意,就买房吧,这对于普通人而言,或许是最好的投资方式。”(三)2017年,南京楼市进入了史上最严调控期,C君明显感觉到房价得到了遏制,基本上与2016年年底持平(参见图1)。他请教了很多人,得到的回答惊人一致:“别指望房子降价了,赶紧买!”这时候,南京“富人区”河西的新房已经高达四五万元一平米了,一些大热楼盘要求首付8成,一个房号都能卖上几十万。C君只能选择地理位置比较偏远、交通还不太便利的江宁、江北、东郊的房子。终于,在今年5月,C君看上了一个楼盘,虽然目前交通不便,但他转而一想,要是便利了也绝对不止这个价格。就在他交付定金、纠结买哪一栋楼时,一对戴着眼镜的夫妻对他说:“赶紧买,不然就没了”。“3分钟给你考虑,不然别人马上就定这套房了。”虽然心里知道这是售楼员的套路,C君还是拿着钱也硬气不起来,匆忙下定。C君终于“上车”了,没过几天他发现,自己搭上的是一趟“末班车”。5月13日晚上,《南京市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知》发布:即日起,南京市新购房3年“限卖”,新房销售须公证摇号。当下的南京,楼市限购、限贷、限价、限卖和限赠“五管齐下”,堪称“全国最严”。(四)C君想,他买房主要是自住,管他限卖不限卖。那个早上,C君去华侨路南京市房产档案馆开具购房证明,误打误撞走到了同在一条街上的南京市不动产登记局。在这里,他被一群大爷大妈吓到了。本以为现在处于南京楼市严控时期,买房人应该会少些,但是他错了——早上七点多,南京市不动产登记局门口围满了人。八点一刻,开门取号。这一刻的场景,C君这一辈子也忘不了——只见,大爷大妈们从还未完全掀起的卷帘门下面爬了进去,那条门缝只能容纳一个人横躺着进。走错路的C君后来在8点半抵达南京市房产档案馆,现场已经排起了长长的队伍,有人在吃早餐、有人在低头玩手机,有人发着呆……上午11点,C君终于拿到了属于自己的购房证明,签了购房合同,一上午就这样过去了。他的心也由此安定下来——终于在这个城市安下家了。
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  • 2016年湛江楼市盘点之市场篇 柳暗花明又一村

    “高铁概念房”将成湛江人关注的热点(资料图片)。导读:2016年,湛江楼市的回暖是毋庸置疑的。这一年,购房者的热情重燃,成交回暖,万达广场开业,碧桂园进入湛江主城区,“三星”地块成交……一个个事件构成湛江房地产市场发展的轨迹和脉络。产品不断优化升级,产品业态更加丰富,市民选择更加多元,湛江的市容市貌更加靓丽,居住环境越来越好,交通越来越便利……这些变化,交织成了湛江楼市的正能量。在上篇回顾了2016年房地产市场的各项相关政策之后,本篇不妨看一看湛江楼市呈现出的几大亮点。量价齐升去库存仍是主旋律冬天来了,春天还会远吗?用这句话来形容2016年的楼市是再适合不过了。回忆2015年,湛江楼市还笼罩在一片“寒冬”中,不少楼盘甚至降价千元以抵御成交低迷,4字头房价重回湛江主城区。但是到了2016年,开发商的日子明显好过多了。尽管2016年新增房源仍然很多,全年获批预售许可房源超过了20000套;湛江房地产市场仍然以去库存为主题,截至2016年12月底,湛江市区商品房库存量逾360万㎡,商品住宅库存量约180万㎡;但是销售量的大增让开发商的资金回笼速度加快,其财务压力明显没有2015年那样紧张。部分房企甚至提前一两个月就完成了全年的销售目标。据湛江市房产管理局官网统计数据显示,2016年1月到12月,每个月网签量均超过了1000套。其中,5月、10月、11月、12月均超过了2000套,全年网签量超过了23000套。与2015年开发商以价换量不一样,在2016年,湛江主城区普遍呈现量价齐升的态势。以赤坎区为例,该区近几年来一直是湛江房地产市场开发的主战场之一,尤其是商品住宅,其供应量持续保持在各区首位。在2015年楼市低迷时,赤坎区新增房源曾出现4字头的房价。但在2016年,新增房源已难觅4字头房价的踪影。湛江楼市整体房价逐渐恢复到2014年时的水平。外地房企大鳄在湛江深耕布局前几年,外地房企“大鳄”如恒大、万达、保利、碧桂园等纷纷进入湛江房地产市场,本土企业一片惊呼“狼来了!”从此,外地房企与本土企业开始在同一个平台上展开激烈竞争。事情总如硬币的两面。外地房企雄厚的实力、开发速度和规模确实给本土房企带来一定的压力,但有压力才有动力,这从客观上推动本土房企在楼盘品质上狠下功夫,在财务管理等方面严格把关,提高自身抗风险能力,促使企业做大做强。而这也从整体上提升了湛江房地产市场发展的水平。对购房者来说,可供选择的房源更多,楼盘的质量更好,居住的环境更美了。对外地房企来说,进入湛江市场后,他们是开发完一个项目就“鸣金收兵”?还是继续留在湛江深耕布局,进一步扩大版图?今天看来,外地房企还是普遍看好湛江经济发展的前景。恒大在恒大绿洲项目之后,又开发了恒大帝景;保利在保利原点广场之后,又在金沙湾开发了保利·天悦湾;万达广场于去年正式开业迎宾,如今已成为湛江市民又一个休闲购物娱乐消费的好去处;碧桂园更是迈出了从周边县市“包围”湛江主城区的战略发展之路。从雷州开始,碧桂园集团就频频拿地,廉江、徐闻、吴川等地相继有其开发的项目。在湛江主城区包括霞山、赤坎和麻章均拿地成功,三个项目同时开发,显示出雄厚的实力;广物集团也将目光投向了调顺岛,滨海御景成为该集团在湛江乃至粤西的首献之作。高铁将开通麻章盘开发引关注区域楼市开发总是“伺机而动”。前几年,随着海东新区开发建设速度的加快,该区房地产市场也进入发展的“快车道”。恒大绿洲、万象凯旋湾以及启达·东海岸三盘齐动,迅速搅热海东新区楼市。随后,海东广场、申蓝宝邸等楼盘也投入建设,带动楼市海东片区的大发展。2016年,随着高铁开通时间渐近,高铁站所在的麻章区房地产开发吸引了更多市民关注的目光,尤其是碧桂园在麻章拿地投入开发之后,“高铁概念”更加深入人心。据了解,目前茂名至湛江铁路已经建成,深茂铁路江门至茂名段工程总体进展顺利,全线12座隧道已全部贯通,预计全线将在2017年11月进行铺轨工作,2018年5月开始联调联试,2018年6月进行试运行,届时可以通过茂湛铁路连接湛江。湛江高铁西站已开工建设,车站站台等正在施工中。湛江高铁西站枢纽配套工程项目已正式开工,计划2017年底建成使用。西城快线施工队目前已进入麻章区白水坡村,植物清表工作全面展开。高铁开通后,高铁站周边将积累大量人流、物流,高铁站周边商业地产将明显受益。目前,位于麻章区的广弘商业广场、五星国际广场已经开盘,碧桂园城邦花园也即将面市。在“高铁概念”的影响下,麻章区将成为购房者关注的热点。公寓类项目供应量大增公寓与一般住宅相比,户型面积偏小,且往往带精装修,有普通公寓(用地性质为住宅)、商务公寓(用地性质为商业用地)、酒店式公寓(用地性质为商业用地)等多种形态。户型多为一室一厅、两室一厅,甚至一居室。由于面积小总价低且带精装修省时省力,往往受到投资者青睐。相比广州、深圳等城市,湛江的公寓市场可谓发展迟缓,往年只是零星几个项目,比如丽晶大厦的酒店式公寓、锦绣华景·九克拉、城市假日E区巴黎公馆等。但在2016年似乎突然爆发,部分以住宅为主的楼盘也带有公寓类产品。比如天润·御海湾的苹果社区,面积在27—52㎡之间;万达广场精装SOHO公寓,面积为45—90㎡;恒逸五星公寓,面积在27-82㎡之间;万象金沙湾一号,面积为67-113㎡;此外还有民大广场明粤国际公寓等项目。去年湛江房地产市场掀起了一股公寓产品的供应和投资热潮。
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  • 多家银行信贷资金违规流入楼市股市

    “出来混,迟早是要还的!”商业银行信贷业务中的各种违规行为,自从去年以来持续被各地监管部门曝光。其中,涉及楼市和股市的信贷违规行为虽然从数量上看比较小众,但是由于涉及客户面比较广、违规“花招”百出,一直是市场和民众关注的焦点。据《证券日报》记者不完全统计,仅在今年6月份,银监会监管系统至少已经披露了10余张针对涉楼市贷款违规、涉股市贷款违规的罚单,被处罚的银行涉及国有大行、股份制银行、城商行以及农商行。由于统计的时间范围限定较小,上述数据或许仅仅是两类违规行为的冰山一角。银行员工买房“捷径”:消费贷变首付监管部门对于信贷资金流入楼市历来严查。早在去年中期,银监会就要求银行检查是否存在个人住房贷款首付资金来自P2P平台、小贷公司、房企或房地产中介等渠道;是否存在融资给第三方用于发放首付款、尾款等行为;是否存在个人消费贷款、个人经营性贷款、信用卡透支等资金用于支付购房首付款等。对于消费贷被挪用的痼疾,银行似乎也有一肚子委屈——消费贷款进入借款人指定账号银行可以监控,但是对于钱出来后再去了哪里,银行大多只能凭借发票等辅助材料做确认,借款人那么多,一一核实并不容易。然而,近期披露出来的罚单可谓对银行“打脸”——连自己员工的违规都没有及时发现。江苏省某银监分局披露的行政处罚信息显示,某上市农商行信贷管理不到位,为一名员工办理消费贷款和住房贷款,未能发现消费贷款资金被用于支付购房首付款。除了“内部人违规”,更多的涉房违规来自于“内外合作”或者是风控不到位。安徽省宿州监管局向某农商行开出罚单,案由是“个人按揭贷款违规回流借款人账户”。而一家大型银行的绍兴市分行则因“个人住房按揭贷款管理不审慎”被罚款30万元。从监管部门披露的信息来看,还有一种特殊的“涉房贷款违规”手法——发放虚假按揭贷款。江苏省的一家非上市农商行行政处罚就因此被罚款30万元。业内人士指出,这种假按揭的需求方很可能是开发商。商业银行与开发商的“亲密”一直有目共睹,虽然偶尔双方也可能闹闹小意见,但是合作一直热度不减,有时候这种亲密甚至发展为联手违规。同样是6月份披露出来的监管处罚显示,某国有大行江浙地区的分行因“对房地产开发贷款贷前调查不尽职、贷后管理不尽职,严重违反审慎经营规则”被罚款40万元,另一家股份制银行也因“违规发放房地产开发贷款,严重违反审慎经营规则”被罚款50万元,直接责任人被警告以及并处5万元罚款。此外,还有多家银行因在固定资产贷款发放过程中的违规吃到罚单。虽然相关罚单并未明确指向楼市。但是,所谓固定资产贷款是银行为解决企业固定资产投资活动的资金需求而发放的贷款,主要用于固定资产项目的建设、购置、改造及其相应配套设施建设的中长期本外币贷款,其与楼市的相关性不言而喻。信贷资金违规入股市国有大行吃罚单对于银行信贷资金而言,有一个禁区是法律法规层面直接划出红线的——股市。《商业银行法》规定,商业银行在中华人民共和国境内不得从事信托投资和证券经营业务,不得向非自用不动产投资或者向非银行金融机构和企业投资,但国家另有规定的除外。此外,央行也作出了禁止性规定——“严格禁止银行资金通过各种方式违规流入股市,防范金融风险”。同时,由于信贷资金进入股市严重违反审慎经营规则,根据《中华人民共和国银行业监督管理法》,违规银行业金融机构将被责令改正,并处20万元以上50万元以下罚款。虽然法律法规设定了红线,但是依然有银行被爆出信贷资金流入股市。浙江省某银行的丽水分行由于“个人经营性贷款流入证券市场;违规留存客户预签的关键要素缺失的合同等重要资料”被监管部门开具罚单。此外,江西银监局一口气披露了多张针对机构和个人的罚单,主要案由是某国有大行南昌市长春支行“信贷资金走向监控不力,导致部分信贷资金违规进入资本市场”,监管部门对机构罚款30万元,对相关责任人均给予了警告。
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  • 下半年楼市调控或以稳为主

    中证网综合报道,今年一季度为了遏制热点城市房价过快上涨,各地因城施策、分类调控,掀起了新一轮调控风暴。持续了3个月的本轮调控效果正在显现。上海易居房地产研究院副院长杨红旭指出,目前部分热点城市,如北京、上海、合肥、苏州等地的二手房价已经开始跌了,部分城市已经开始成交量萎缩。虽然成交量萎缩的热点城市比较多,但有部分城市的价格还在盘整,还没跌,估计经过两三个月的盘整后价格也会跌;还有部分城市楼市调控启动比较晚,如重庆、西安、成都等城市,价格还在小涨,但估计明年这些城市也会出现价格下跌。对于下半年的市场变化趋势,新城控股高级副总裁欧阳捷认为,一二线城市抑制需求的同时也减少了住宅土地供应,未来一二线城市住宅成交量还会继续下降。下半年住宅土地供给或比上半年有所增加,但地价不会下降,房价反弹压力很大,所以调控不会轻易放松,会有微调。而三四线城市住宅土地供给将继续下降,地价继续上升,房价上涨,成交增速下降。杨红旭认为,目前的政策保持基本稳定就可以,未来半年,整个大趋势都会震荡下跌。这些热门城市,主要包括一线城市、强二线城市和环都市圈地区。一方面,这些地区已经“体力透支”,房价涨幅过大,一般涨幅超过80%,甚至200%,本身就有下滑的需要;另一方面,这些地区的政策严厉程度已经达到历史最严,不仅限购、限贷、限价,还有限商住、限离婚、限转售等过去没有使用过的手段。只要假以时日,这些地方楼市都会自动降温,所以政策没必要加码了。链家研究院院长杨现领也认为,考虑到目前金融市场的紧缩仍在持续,短期政策应以稳为主,不宜变紧。考虑到一线城市换房需求仍然在观望,政策更不宜放松。
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  • 新房:拿证的熬心考题 之后的楼市走向迷离

    “3·17”新政已满百日,北京楼市正在发生前所未有的变化。北京商报《新北京楼市周刊》试图通过对4个“圈中人”的追访,即楼盘营销负责人、买商住房的小业主、做学区房的二手中介、银行做信贷的信贷员,通过这些楼市的直接参与者与见证者这100天来的经历和见闻,一起真切感受调控对北京楼市的深刻影响,并分析和判断之后的楼市走向。调控百日后,政策正在深刻影响楼市供应端。进入6月以来,半年业绩压力日益逼近,越来越多的楼盘权衡利弊,选择放弃纠结与挣扎,调低了心理预期,做好了低价入市的正确姿势。然而在业绩与利润之间的矛盾,是否拿证,怎样拿证,成为摆在所有营销总面前的考题。业绩和利润的选择调控后的100天里,老吴(化名)不断暗自庆幸,提前拿证、有房可卖,是自己和操盘项目在本轮调控中,颇为幸运的事。老吴操盘的项目位于中央别墅区,在“3·17”新政前的2016年10月、12月曾各取得一批销售许可证。“其实新政出台前拿证已经很困难了,所以对于调控的落地我们都有预期,但更多的人没想到这么严。”老吴回忆,北京楼市“销售限价”天花板浮出水面,8万+成为入市新盘难以逾越的“红线”。 受拿证难的影响,比年初计划的开盘销售节奏有了明显放缓,对于一些高周转企业而言,无房可售当然无法接受,调整项目售价、降低“身段”入市成了企业纠结之后的务实选择。如今,公司在售项目不算太多的情况下,北京公司能否完成年度任务,作为主力项目,压力陡增。让老吴感到庆幸的是,在新政出台后的4月底,自己再度有140套房源获批,但销售均价仅为7.2万元/平方米左右。“如果说通州台湖和大兴暂时还缺少豪宅气质,那么中央别墅区则是北京公认的豪宅板块。”一位地产代理机构人士向北京商报记者直言,业内对于老吴操盘的这个孙河板块的标杆项目最终也没能突破单价8万元上限不无感叹:“要知道这个项目此前销售审批均价已超9万元/平方米,其中有几套房源去年10月审批价格已超过13万元/平方米,是市场上公认的"10万+"项目。”统计显示,上周北京住宅成交494套,成交面积7.81万平方米,成交均价4.6万元/平方米,成交金额36.43亿元。其中,老吴操盘的项目成交均价不足8万元,实现成交总金额3.92亿元。正所谓夜长梦多,上述人士告诉北京商报记者,北京一家位于丰台板块的知名高端楼盘,坊间传言该项目曾有机会以单价11万-12万元/平方米的价格去销售,但开发商认为自身项目在产品设计和打造以及时间成本等产品附加值上,均超越了同一板块上对标的竞品楼盘,竞品楼盘销售价格最高为13万元/平方米。因此开发商想再等等,然而等来的却是史上最严调控政策,以及新盘入市的8万元红线。而抢先入市的竞品却在“3·17”新政前“逃生”。该人士表示,其实这家公司其他楼盘在北京销售均排在各个区域的前列,业绩不可谓不好,但仅这一个项目迟迟无法入市就拖累了企业在北京的整体利润和业绩表现。限价与保供应的矛盾“能拿证、敢拿证的项目通常都不愁卖。”一位楼市观察人士表示,该项目未来在较短时间内清盘应是大概率事件。但拿证往往意味着楼盘将让渡部分利润,包括老吴操盘的项目在内,北京不少项目几乎在赔钱卖。但在特殊背景下,企业必须在去化和利润下降两者之间做出权衡。当然,利润对于那些拿地价格高、耽搁时间长的“地王级”楼盘而言就很难接受。预计不少开发商在相当一段时间内仍旧无法摆脱是否拿证、如何拿证的纠结。据亚豪君岳会统计数据显示,6月第四周(6月19日-25日)北京商品住宅(不含保障房、自住房与商办)共实现成交494套,成交面积7.81万平方米,环比分别增加8%、20%。从6月数据来看,截至6月25日,北京商品住宅共实现成交1611套,环比减少22%,同比更是出现53%的减少。亚豪机构市场总监郭毅分析,去年开始,商办类产品已占据楼市半壁江山,纯商品住宅成交份额已极度收缩。去年“9·30”新政以及今年“3·17”新政,已然对住宅成交产生了直接影响,北京市场处于进一步收缩当中。从成交前十项目来看,既包含丽春湖院子等别墅项目,也包含成交价近8万元的景粼原著等高端公寓项目;既包含怀柔、密云等远郊区项目,也包含朝阳、丰台等城区项目。从成交的多样性可以看出,此次新政对于供应的影响大于需求。对于需求端而言,虽然有未来大量“限价地”项目供应预期,但是对于中高端需求来说,未来限价地块项目品质注定被局限,无法与目前同区域在售项目比拟;而对于远郊区而言,限价标准与目前在售项目差距并不大,因此也难以形成真正的需求制约。从当前最新供应上来看,截至目前,6月已有11家住宅项目取得预售许可证。包括华润未来城市、泰禾·昌平拾景园、玺萌壹号院、中骏·西山天璟等各区域知名高端项目。而这些入市项目备案价均未超8万/平方米。新政对于预售价格的监管使得供应绝对数量受到严重制约,这也是造成成交量不断下滑的最直接也是最主要的原因。供需的不对称使得近期入市的多个项目表现不俗,如售价高达8200万元/套的九章别墅,入市18套仅剩5套;上周入市的泰禾·昌平拾景园开盘当天认购额达到了20亿元。对此业内人士表示,一方面新政后项目销售策略已调整到位,另一方面也印证了市场需求依然具备一定基础。监管部门显然已经发现了这一问题,如何在价格调控的同时,确保供应成为了下一步的重点。6月27日,北京市住建委发布《关于办理商品住宅项目预售许可有关事项的通知》,要求房地产开发商全力推进“拿地未开工和开工未入市项目”尽早开工入市,并在通知后附上未开工项目名单。截至3月底,全市共有拿地未开工项目161项,开工未入市项目228项。北京商报记者翻阅发现,在这些项目里,不乏有取得地块十年的“老笋盘”,例如和记黄埔旗下的逸翠园、强佑地产的清河危改等。业内认为,北京市住建委敦促新房项目入市,意在通过增加供应缓解住房短缺状况。想买与高门槛的尴尬北京商报记者在采访中发现,几乎所有的营销总监都认为,对于消费者而言,现在是绝佳的入市时机。“调控高压和价格红线比以往开发商给客户打个"狠折"的力度还要大。”以刚拿到预售许可证的中骏· 西山天璟为例,在北京市住建委网站上公开信息显示,该楼盘本轮获批的381套房源拟售价格在7.2万-7.5万元/平方米。而据说项目首期开盘房源的售价将低于备案价,在6万-7万元/平方米。要知道,2016年2月,中骏置业以39.48亿元竞得门头沟区龙泉镇地块时,业界预估该地块楼面价已超4万元/平方米。但也有观点认为,当前中高端需求是北京楼市的成交主力,新政中,认房又认贷、非普住宅二套房八成首付等严厉政策让这部分客群变得日益稀缺,实际上,一些高端项目来访量以及电商的来电量甚至下滑九成的表现也可见一斑,未来北京纯高端豪宅的压力可想而知。该人士表示,对于消费者而言,现在购买城市核心区的新盘很可能意味着抄底。一旦未来楼市回归正常态势,城市核心区凭借城市配套优势和各项资源的完备,升值空间会更可观。而当前北京楼市部分区域,部分地段一律7万-8万元/平方米则是非常态现象。除了传统价格体系被打破,在新政影响下,北京楼市另一个变化就是“毛坯豪宅”的流行。“这无疑是一种倒退,北京豪宅历来是国内高端住宅的风向标。然而受限价的影响,以往精装入市的豪宅项目将日益罕见。”一家高端项目营销负责人告诉北京商报记者,如果说“3·17”新政出台前后,一些高端项目还在“毛坯”和“精装”交房之间纠结的话,现在这些企业的内心矛盾已变得越来越少,多数企业将必须选择毛坯交房标准,毕竟赔钱的买卖没人会做。另一些项目的精装交房将是选择项,业主若不买单开发商也无可奈何,毕竟没有哪家公司敢在这个风口浪尖上玩捆绑精装修的“老套路”。如果说2015年、2016年土地市场和楼市的火爆造就了北京“豪宅年”,那么今年迫于价格压力,开发商减配平衡成本,保证项目实现供应,为企业输血将是第一选择。北京最新的土地出让信息显示,北京东城区时隔五年后出让的一块永定门住宅用地项目,未来销售价格已经被限制在9.4万元以内。该项目要形成供应至少要在一年以后。该地块的挂出也被市场解读为政府正在彰显限制未来房价的决心。一位高端项目操盘手表示,现在是开发商冲击半年业绩的最后时刻,许多项目如果当天拿预售证都会选择在当天开盘。在公司旗下商住类产品遭受灭顶之灾的情况下,他的项目已成为年内区域公司完成业绩的重要支柱。与那些无法开盘的项目相比,他操盘的项目如今能保持相对稳定的业绩已显得十分幸运。
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  • 调控加码楼市遇冷 房企为何开启土地扫货模式

    一边是房地产调控加压、市场遇冷,另一边是房地产企业拿地热情不减,特别是标杆房企拿地积极性依然持续。克而瑞房地产研究中心数据显示,截至目前,今年拿地最多的30个标杆房企拿地总金额已超过7716.8亿元,相比2016年同期拿地最多的30家房企合计上涨了61%。  对于房地产企业来说,土地是最重要的生产资料。因为土地是房地产企业一切活动开展之根本,企业为了更好的发展,必先固其根本。甚至,从某种程度上说,拿不拿到地直接决定了企业未来的生死存亡。  但是,相比是否能拿到地,拿对地、拿值地应该会更加重要。对此,有人这样形容:如果拿到合适价格的土地,对于房企来说就相当于打游戏有了外挂,特别是如果能够拿到“合适的价格+占有稀缺资源”的土地,对于很多房地产企业来说,甚至可能会影响公司的未来发展。  房地产企业要做大规模就要拿地,但这并不意味着任何土地都可以出手,要知道,房地产开发链条之中,拿地是首要也是风险最高的工作环节。有的企业在快速扩张、高歌猛进过程中由于地块投资失误从而导致一蹶不振,错失发展良机,这种情况也是存在的。  所以,对房地产企业而言,在拿地过程中就要规避一系列的风险,不能为了拿地而拿地,而是要拿对地、拿值地,要科学地拿地,为企业发展保驾护航。  其实,从一些标杆房地产企业的情况来看,他们会根据自身经营管理需要,通过看城市、看区域、看项目和看收益等多种方式,看这块土地是否值得拿。这样就在有效地提升投资质量的同时,也严格控制了投资风险,进而支撑整个投资规模的有序扩张。  那么,今年以来房地产企业都在什么地方拿地?统计显示,从城市布局角度来看,二线城市依然是布局重点,占到了拿地总建筑面积的52%,三四线城市占比则为41%。从各企业拿地较多的城市来看,重庆、天津、合肥、郑州、武汉、南京、西安、苏州、杭州成为了投资热门。当然,这些城市一直都是房企们争相布局的重点城市,虽然短期调控压力较大,但未来有着广阔的发展前景。  土地是房地产企业的战略资源,各类型房地产企业都不会等闲视之。对于房地产企业而言,在自身能力允许的范围内合理地拿地,是一种正常的行为,是为了企业自身的稳津激进运营而做出的选择。但是,在作出选择之前,还是有必要先判断一下,这块土地是否能“拿对、拿值”。
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  • 调控加码楼市遇冷 房产企业为何开启土地扫货模式

    从“317”新政施行,到“330”新政加码,楼市如滚沸的一锅粥,瞬间遭撤火,如今已满百日矣!百日过去,市场如同这一锅粥,表皮渐冷而余温仍在,暗中沸腾,一口啖落,滚烫依旧;但毕竟已经撤火,时间总会让它渐渐冷却,渐变正在发生中。上涨约10%,楼价依然热毕竟是大火沸腾之后,就算骤然撤火,楼价依然保持热度。新政百日,广州楼市仍未见“降价”二字。目前广州楼市的一手网签价,无法完全反映真实的市场价格变化信息,建议观察广州二手楼市价格的变化。广州链家研究院发布的数据显示,近十周二手楼价变化较大,跌幅最大的一周,跌幅超过5%;涨幅最明显的一周,涨幅超过10%。从十周的平均数来看,楼价依然上涨。根据链家与中原地产提供的数据,广州的二手楼价,第二季度比第一季度保持大约8%的增长。在一些成交活跃的区域,比如海珠区和白云区,其涨幅还要更大。成交腰斩,但谈不上“惨淡”在百日内,广州楼市最明显的变化是——成交量的变化。新政出台后的四五月黄金档期,广州一手住宅成交量惨遭滑铁卢,相比去年同期近乎腰斩。不过,因为去年的成交量基数非常高,所以尽管调控后成交量同比明显下滑,但是4月至6月的成交量还是保持在每月6000-8000套的水平内,这样的成绩单,尚谈不上“惨淡”。要知道,2010年10月15日,广州楼市出台“穗4条”开始限购后,11月一手住宅成交量迅速从1万多套回落到3000多套,此后出现长时间盘整,月成交量只有三四千套。公寓受挫明显,投机无处可去应该说,调控后受挫最明显的是公寓市场。对比调控前,广州一手公寓成交量直降80%以上,很多公寓项目门可罗雀,不少开发商不得不将公寓“雪藏”,转而销售写字楼、商铺。广州中原研究发展部预计,上述状态会成为2017年广州一手商用市场的主旋律。商用公寓项目将面临严峻的消化问题,假若低迷的成交及市场观望延续,不少公寓项目或将会逐步下调价格,以价换量。2.76%!二手议价空间放大尽管目前广州二手楼价仍然滚烫,但是成交量下降,直接导致二手市场活跃度下滑,广州二手住宅成交量已连续7周低于2000宗的水平。反映在楼市中,到二手地铺问询的买家大幅度减少,中介经纪开始坐冷板凳了。市场活跃度的下降,导致买卖双方的心态发生了明显的改变。广州链家研究院的数据显示,目前广州二手房的议价空间达到近期最大值——高达2.76%。链家预测,近期广州二手房的议价空间或将会维持在2.5%左右,想买房的朋友不妨大胆和卖家杀价,而无需担心业主会像调控前那么容易翻脸了。“百日”尚早,渐变需要时间调控百日后的广州楼市,活跃度明显下降,但楼价仍然处于深度博弈中。要观察调控效果,百日为时尚早。对于楼价保持热度,市民也不必过于担心,楼价对抗调控的惯性上涨,几乎是每次调控后的必经“套路”。比如2013年在房价升温后,多地出台了较为严格的限购限贷政策,北上广深四大城市,均要等到政策收紧8个月后才开始出现增速下滑。因此,将调控出台等同于楼价下降是一种误区。在调控百日的短时间内,更是不太可能出现,最多只能说是楼价上涨的速度放缓。尤其是在一些供应量并不大的板块或区域,楼价对抗的时间也会更长。楼市的渐变需要时间。广东中原地产项目部总经理黄韬认为,一般情况下,调控新政出台3个月到6个月才会出现量价齐跌的情况,预计9-10月份广州房价会出现松动,有可能是局部降价,预计下调幅度在5%-10%之间。方圆资产管理首席市场分析师邓浩志则建议“按需出手、择优出手”,刚性需求和资金比较充裕的买家,可以在房价基本平稳时期,找准局部板块的入市机会。
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  • 楼市调控显效 热点地区将延续降温趋势

     “综合考虑房贷利率变化以及楼市调控强度,预计热点地区楼市仍将延续降温趋势。”上海易居研究院研究员赖勤告诉《证券日报》记者,国家统计局新公布的5月份70个城市房价环比涨幅为0.8%,预计这一指标将于今年11月份前后下拐,即房价环比由正转负,并且本轮房价下行的时间预计将比2014年更长。  新一轮楼市调控已过去整整三个月时间,综合市场各方数据可以看到,楼市明显降温。  链家研究院提供的数据显示,以今年北京“317”调控为节点,截至目前,52个城市或地区出台限贷政策,累计共出台120项限购政策、162项限贷政策。不仅调控一二线城市,不少三四线城市也在调控范围。不仅针对新房,同时也对二手房市场采取严厉的管控;其中,15个城市对二套房贷款实行“认房认贷”标准。此外,30个城市及海南省实行“限售”政策限制房屋流通。  “本轮调控的范围更广、力度更强、频率更高,手段更新,持续时间更长。”链家研究院院长杨现领称,在政策密集调控之下,市场由3月份的高温迅速进入冰冻,成交量只有高位时期的三成左右。  数据显示,在新房市场方面,北上广深四城总体成交量持续下滑,4月份环比下滑13.5%,5月份比3月份下滑21.2%,在这之中,北京和深圳的新房成交量持续在低位运行;上海和广州的新房市场变冷,新房成交量3月后下滑明显。  二手房市场的降温效果更佳明显。北京“317”调控后北京链家百日成交量比调控前100天下降70%,前期坚挺的价格也出现松动,调控百日来均价比调控当期下跌7.3%,之前价格较高的所谓“学区房”跌幅超过8%。5月份,上海链家二手房成交量环比下降25.6%,深圳链家二手房成交量继4月环比下降23.1%后又环比下降9.5%,4月份广州链家二手房成交量环比减少57.5%,5月环比减少17.5%。  中原地产首席分析师张大伟在接受《证券日报》记者采访时表示,整体来看,“限售”已成为本轮各地调控中的新思路,通过限售可以有效较低投机行为。预计未来还会有更多的城市将执行落地这一举措。
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